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关于 “建材批发市场商铺租金多少3 条回答

  • 明年今日
    明年今日
    2024-06-20 14:51

    从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究,更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类,便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业房地产里面,随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类,有助于读者对商铺的个性化了解,以及便于后面对其进行研究。 1、 按照开发形式进行分类 (1)、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

    商业街过去十年在国内取得了良好的发展,其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式,商业街的命名只体现地点特征,这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺,商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况:运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚;运营不好的商业街,自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。(2)、市场类商铺 在这里,我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高,在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 (3)、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺,有些铺面可以直接对外开门营业,但多数属于铺位形式。 (4)、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲,鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,住宅底层未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。 (5)、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。国内有很多这类正在运营的项目,另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 (6)、商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小,但商业价值很值得关注。 (7)、交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。 2、按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上,东方银座卖到4倍,香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍,而对于核心商圈的商铺价格来说,其售价可以达到住宅的3倍到5倍。鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类,便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。 (1)、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值,通常,"都市型"商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力:"都市型"商铺的投资收益稳定,而且收益比较高,所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股,应该是比较贴切的。"都市型"商铺的案例不胜枚举,从北京王府井大街、西单商业街,到上海南京路,其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说,王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺,应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额?!"都市型"商铺多用作物品业态的经营,体验业态和服务业态站的比重相对比较少,这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区,单位面积商业价值很高,只有物品业态才能够实现这一目标。 (2)、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念,之所以称之为"潜力股"原因在于:商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程,从不成熟到成熟的过程。一个社区成熟的过程就是价值提升的过程:一个新的社区就仿佛证券市场的原始股,只要项目定位准确,发展环境良好,社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因,赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的也存在商铺价值提早被透支的情况:有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段,通过对商铺项目良好的包装,从而达到提高市场预期的目的,最终商铺销售叠创新高,比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺,最高可以卖到2.5万/平方米,最高售价相当于该商铺5年以后,甚至10年以后的价值,如果商铺投资者在这种氛围下进行投资,其投资安全性降低,其投资收益从商铺增值加上商铺租金,极有可能缩减到只有商铺租金收入。关于商铺投资价值的掌控问题,本书将在后面的章节进行专门介绍。 (3)、"便利型"商铺--冷门小盘股 "便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型,如写字楼里面的小超市,公寓社区里的小超市,住宅社区的干洗店等都属于该种类型。"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点,其经营收益并不低,属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商,美国的7-11就属于典型的便利店运营商,其市场规模极大。"便利型"商铺,通常面积不是很大,从经营的角度也不需要很大,这无疑降低了对投资者资金势力的要求,鉴于其适应性较强,所以出租、转让、转租都比较容易,这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头!之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺,完全因为该种商铺属于市场细分的类型,很多投资者并不是很了解,但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。 (4)、专业街市商铺--高科技股 专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场,经过长期成功经营,目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币,其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。 (5)、其他商铺-"一般股票" 其他商铺,指除过上述四大类商铺以外的商铺,包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票",并不是说其投资价值低,只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发,主要采取出租经营的方式,散户可投资的空间相对较小,加上这类项目专业性较高,投资风险不易控制。 从投资收益的角度,如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业,对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确,那么该类商铺的投资收益决不会低。北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米,从规模看,在北京激烈的商业竞争市场,显然会面临较大的竞争压力,但在保持95%以上出租率的状况下,其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅,换言之,北京国贸商城商铺的投资价值很高,属于商铺中的"绩优股"。从上述分析可以看出,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,其价值会得到极大地提升,可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断,另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升,赚取投资收益。 3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。铺位,一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。由于物业本身属性的不同,必然导致其差异性的存在。 (1)、唯一性差异 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势,而铺位则是少则几十,多则几百个相连或相近的复制品,故缺乏唯一性优势。对房地产来讲,地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 (2)、商业业种业态局限性差异 铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房,除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外,其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 (3)、营业时间差异 铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场,超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许,而铺面房就不会遇到这种情况,经营者晚上干到多晚,完全取决于自己的意愿。 (4)、行业规划调整风险差异 铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整,故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要,一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。(5)、物业运行费用差异 对于整个商用物业的运行费用,如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。铺位的运行费用通常高于铺面房。 (6)、物业出租选择范围差异 相比之下,铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变,其选择租赁客的范围就大得多。 (7)、投资风险差异 时至今日,所谓的商铺热,商铺的投资回报率高,说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途,尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实,任何炒作的东西非但有风险,而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人,怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位,但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房,其价格升幅远不及铺位。相比铺面房,可以说铺位的投资风险已经不小了。 值得提醒的是,对有些铺位的租赁权的炒作,其风险就更大了。 (8)、炒作难易程度差异 铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制",故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒,量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时,为时已晚。从此角度看,铺面房则不易被炒作。

  • 洛俄布?阿惠
    洛俄布?阿惠
    2024-06-20 14:51

    本项目处在凤城度假区及中心城区的中心点;随着海阳2012亚沙会园区的建设与运营、凤城度假区的大量地产开发、老城区的快速改造,必将带来从小商品,建材、五金到家具、灯饰等商品的需求;海阳计约有1000万平米的建筑需要建设与装饰,按1000元/㎡计算,则由此产生庞大需求量为100亿元。

    而本案,作为汇聚小商品、建材与装饰材料等超全业态的市场,以巨大的市场规模、业态汇聚的集中效应,和统一运营的强大优势,抢占海阳100亿市场份额的头把交椅;加之,海阳老城区的综合批发市场,由于时间较长,其商品档次、购物环境已无法满足消费者需求,市场搬迁在即,市场内经营户急需寻找新的商贸市场,作为烟台市南部唯一的港口——海阳港,将带动海阳人流、物流和信息流的大规模流动,海阳城市的牵动力和辐射力将成倍提升,集散海阳的商品将流向全国甚至全球;而海阳缺少,但一直需要,一座超大规模,一站式超全业态,规模优势 集中效应,能够辐射胶东半岛的航母级大型商贸物流市场。 一、小商品区

    二、装饰材料区

    三、家具家电区

    四、五金机电机械区

    五、物流配套区

    六、综合配套区

    我们打造的是海阳乃至胶东半岛地区,规模最大,业态最全,档次最高的一站式义乌小商品物流商贸大市场。 做商业,好的地段是成功的一半,地段对商铺的重要性大家都知道,胶东义乌小商品物流城,位于青威高速路海阳立交桥东北,是青威高速海阳出口第一站,新客运总站的南面(即将搬迁过来),凤城度假区及中心城区的中心点

    几乎所有城市,只要是沿街店铺,均可获得较好的招商、经营业绩和租金回报,本案采取全沿街式购物动线规划,做到户户沿街,充分考虑商铺出租、经营的超低风险和长期效益。以东南国际家居装饰城为例,一层入住率约100%,商铺的租金较高2.4万/年(间);即墨小商品市场租金每平方可租48-66元每个月;文登义乌小商品批发市场租金更高,每平方租到69-144元每个月,光转让费7-20万;我们胶东义乌小商品物流城,拥有超全的业态,便捷的交通,庞大的市场需求,超高档次购物环境,,超强运营团队,精心打造,海阳市地标性商业建筑,未来增值,真的是钱景无限。

    胶东义乌小商品物流城是海阳2011年十大重点项目之一,商贸物流重点培育专业市场,得到了政府大力支持

    值得重视的是,海阳目前住宅价格在4000-12000元/平米,而胶东义乌小商品物流城将城市商业地标旺铺以住宅的价格销售,五年后“她”将升值多少?大家自己可以想想! 开发商:海阳市金泰置业有限公司

    商业管理公司:海阳市中凯市场经营管理有限公司

    建筑设计商:中国美术学院风景建筑设计研究院,上海同济大学建筑设计事务所

    建筑施工商:海阳市恒昌建筑公司 海阳市开发区建筑公司

    上海地区总代理:上海弘恩投资管理有限公司

  • 赫赫-本
    赫赫-本
    2024-06-20 14:51

    文旅地产与商业地产有何区别?内行表示:换汤不换药,目的一样依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。与一般地产相比,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。商业本是生活配套,文旅地产中商业部分占比较大,其中每个景区消费标准不一,同时有着游客消费高、商家开店租金高的特点,人们在旅游过程中多会“吐槽”景区过于商业化!对此产生不少抵触情绪。商业地产 作为商业用途的地产,有的称作为商铺、门面,区别于居住功能为主的住宅,一般的商业用途有零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等,服务生活、便利生活、增加货币流通性!商业地产发展迅速,短时间内从一线城市扩散到地级市中,从大型购物中心到社区商业,可以说随处可见,同时不同地段的商业售卖单价、租金单价不一,一方面受到人口密度的影响,另一方面商业地产“包装”程度也决定了自身价值。商业地产数量越多越好还是越少越好呢? 数量多,“垄断”现象减少,减缓了坐地起价的可能性,对消费者而言更有利!例如一件商品,在过去因为自身属于销售终端,市场竞争对手较少,利润空间几乎由自己决定,根据所销售的地区不同价格存在较大差距,随着商业地产不断发展,总体数量在不断增加,而房地产又作为曾经公认的保值、增值产品,使得人们寄予了很大投资期望在房地产中,《文子·九守》中表达的意思是:天地运转自然发展遵循日月盈亏,拿到商业地产中来,商铺的租赁成本增加,而商业数量依然在增加的商家的经营利润反而有所降低,为了能在市场占据一席之地,产品质量、服务的竞争至关重要!对消费者而言,选择性更广泛,优中选更优恰好符合“商道”!数量少,“垄断”现象有所增加,增加了坐地起价的可能性,对商家而言更有利!为什么说商业地产数量越少商家越喜欢呢?总所周知,商家在租赁商铺开店,目的都是为了获利,但是获利的多与少受到不少同行竞争影响,一旦同行商家数量越多,消费者的可消费范围越大,减少了在自己店内消费达到可能性,一位开烟酒店的老板就经常抱怨:一个商业楼盘面积不大,却开了不少烟酒店,几乎是50米范围就有一家,这些老板也真是敢投资,不怕做赔本的生意?其实这些同行怎么不担心这个问题呢?只是难以找到更合适的位置罢了,一方面地理位置好的租金高,怕给房东“打工”!另一方面习惯了做生意,临时转行去“上班”难免不习惯,与其处于奔跑的路上,还不如先安定下来。(一)用于生产、加工,主要以产业园为主。例如工厂、养殖等离不开地产,同时也是一种商业用地用途的表现。此类商业地产多用于为线上或者线下做铺垫,持续输出原材料,从中获取部分利润。(二)用于批发,此类商铺租金价格相对较便宜,通常是政府规划,开发商建设而成,也伴随着生产与零售。例如建材市场、茶叶市场、粮油交易市场等,这里商铺的使用价值正在增大,一方面人们逐渐倾向于“一条龙”发展方式,从生产到销售一步到位,为消费者减少了成本,另一方面商家的竞争感十足,自身的品牌需要规模化、标准化,从而树立品牌形象,从直营连锁店面可以看出来,比如肯德基、耐克、茅台等。(三)用于零售,零售一直都是常见的销售方式,由经销商经营,从生产者与消费者之间赚取差价,信息差是利润支撑点,以租赁商铺经营为主。目前的零售行业受到线上竞争,加上生产方正在直接与消费者之间建立联系,使得零售行业正面临着巨大挑战,从目前商业地产来看,租金成本是商业地产直接影响因素。不少商家开始请求业主或开发商降租金来维持自身经营,笔者所在的城市就存部分楼盘就存在降租情况,一方面自身楼盘中商铺还有为销售部分,需要商业氛围(人气),另一方面商家集体夙愿需要得到解决,毕竟业主与商家在某种程度上是“同一根绳子上的蚂蚱”。(四)用于体验类商业的商铺正逐渐兴起,升级了传统销售模式,主要以现场体验类为主。例如儿童游乐场、健身房、文化体验等,是传统商业的创新升级,有的在传统基础上强化,有的则创造了新产物,前些日子网络走红的用书夹开啤酒烧烤店就是一个很好的例子,看似简单的小视频,实则经过了一次又一次的调整。文旅地产 (一)带动地方经济发展 一种是以扶贫为主 。例如丹寨万达小镇,2019年10月17日,大连万达商业管理集团丹寨项目获得2019年全国脱贫攻坚奖组织创新奖。属于精准扶贫核心项目,采用当地苗侗风格建设而成,结合丹寨国家非物质文化遗产、民族手工艺、苗侗美食、苗医苗药,共同组建成为了别具一格的综合性商业综合体、旅游目的地,万达的入驻标准其实远超过县城,特别是贫困县,万达投资21亿建设,大部分商家来自于贵州本地,为游客提供了旅游地,同时也促进了这个城市经济发展,是文旅项目最典型的扶贫“写真”!二是利用自身独特的地理优势,将我国文旅地产发扬光大 。据旅游部门产业报告显示,出境人数高达14500万人次,且不论总消费量有多少,如果这些出境人群一半转化到国内旅游景区中来,这些景区的经济增长又会增加多少呢?结果我们无从得知。一个朋友在保险公司上班,公司给优秀员工提供了出国旅游福利奖励,很少在国内景区游玩,从朋友圈来看,有的甚至不如我国景区,但每次出国除了公司报销机票,剩余都是由自己开销,这位朋友去日本旅游前后共计消费了4万RMB,其中不乏包含给朋友亲戚代购的商品,可见旅游产业一直都是人们愿意去消费的“胜地”!(二)传播地区文化价值 有的朋友就会说,旅游不都是去观光的吗?其实这只是纯自然景观的旅游,并且纯自然的景观存在单调性,吃、住、交通、体验有所欠缺,所以促进了文旅地产快速发展,特别是带有少数民族文化的文旅地产,更多的是为了发扬我国不同少数民族的文化习俗与文化遗产。可见文旅地产的发扬也是地产一大历史进程,虽然文旅地产有着诸多必然性,但是文旅地产也存在较多弊端,例如别有用心的开发商和商家在文旅地产中将商铺价格和商品价格提升数倍,令游客产生厌烦心理,一旦游客存在抵触情绪,势必会影响到景区在游客心目中的地位。文旅地产会不会成为下一个“商业地产”?关键在于是否有别与“商业地产”,而不同文旅地产之间更多的是体现地方特色,并非一味“复制”,只有让游客体验到真正的游玩乐趣,文旅地产才有持续输出自身最真实的价值!

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