您将通过课程学习→ ★ 建立起房地产企业批量精装修标准体系理念

精装修标准化(精装修标准化的管理要点)

★ 掌握房地产企业批量精装修标准体系建立的方法

★ 面了解精装修设计标准化思路

★ 掌握精装修标准体系推广执行步骤与策略 建立批量精装标准化体系,像卖汽车一样卖房子!

体系或系统对于一个企业来说,是做强做大的基础,万丈高楼

平地起,而基础是否稳固是高楼矗立的关键,可遗憾的是中国大部

分企业都是追求眼前利益,没有长远战略,盲目扩张,不重视企业

系统的设计与建立,最后因为管理跟不上或系统支撑不了业务发展

而走向困境甚至倒闭。

批量精装修是一个系统工程,每一套房子的精装完成均由成千

上万个材料部件及工艺结点组成,涉及的供应商少则几十多则上百,

要保证交楼时良好的品质,首先要保证每个材料部件及施工质量的

稳定性,同时执行流程设计与优化也非常重要,大家宣称未来卖房

子要像卖汽车一样标准化、流水化,可有哪家房地产企业能像研发

本课程在研究行业和品牌企业批量精装修的经验基础上,总结

了房地产企业建立批量精装修标准化体系的方法,前沿、实战、实

用。 建议:★ 本课程适合各类房地产企业组织内训。

★ 参训对象:房地产企业总经理、设计老总、工程老总、销营老

总、总工、设计研发管理人员、项目总经理、工程管理和工程

技术的部门骨干等。

精装修标准化管理

现在精装修的房子之所以这么便宜,主要是因为我们现在批量精装修的技术已经成熟,可以形成规模化效应。而规模效益是指企业将生产要素等比例增加时,产出增加价值大于投入增加价值的情况,减少可变成本的比例,进而提高利润率。我们主流市场上的精装修标准是3000块钱左右,也不算太廉价。所以并没有什么猫腻存在,正规房产公司的精装修房子还是值得放心的。而所谓的批量精装修,就是大批量采用相同的石材、木料、油漆、水泥、厨卫浴产品,来装修房子。通过这种模式可以控制下游原材价格,控制材料损耗,提升效率,减少各项成本。控制原材料成本。因为各种材料都是批量采购,公司有较大的溢价能力,采购价格可以相对便宜,一定程度上可以控制下游企业的价格,进而控制成本。加强管理,降低材料损耗率。为了做到批量精装修,我们要在产品的设计过程当中要充分考虑各个参数包括造型,尺寸,做法等等各方面的标准化从而通过设计手段,降低因为人工操作而出现各种差错,进而提高容错率,提升工作效率。现在大型房产公司都采用批量精装修的模式,并且主要从以下两个方面进行精装修的标准化。第一、工程做法标准化。通过制定标准化的一些流程以及工艺做法,选择相同的模具和设备,降低固定资产比例,减少个体差异导致的错误率。第二、产品选材标准化。选定材料产品以主流产品为主,选用市场上有竞争力,有品牌效益的一些产品。第三、提升管理,做到精细化管理。在精细化管理在精装修过程当中,从整个装修项目的设计,施工,监理各个方面,全周期全方位精细化管理。

精装修标准化的管理要点

作坊式构架

设计部 业务部 工程部

甚至可以相互兼职,财务外请做做帐可以了,老板是出纳

成长式构架

设计部 市场部兼业务部 工程部兼监理部 客服部兼前台文员 财务 出纳

此时企业处于发展阶段,大部分的中小装饰公司都是这个模式

品牌式构架

企划部 市场部 业务部 工程部 监理部 售后部 设计部 财务部

真正的模式不是一个问题就能解答的!家装公司的管理

随着我国市场化的进程的不断深入和同行业间的企业同质化竞争的不断加剧,家庭装饰装修行业越来越像硝烟弥漫的战场。商道即兵道,市场即战场;孙子兵法开篇曰"兵者,诡道也"。在充满变数的商界,要想立于不败之地做成百年企业就要充分理解和诠释兵法其中的奥妙。公司战略就是指挥艺术-战略在拉丁中就是指"将军的艺术"有一个正确的战略,才能使企业有发展方向,也是战法中的出师有名。家庭装饰装修公司的工程就像战争中后勤保障,是征战的基础,无之则万事不立。只有足够的物质后勤保障才敢用兵,企业只有在工程的质量保证的基础上才敢谈生存与发展。设计就是排兵布阵见敌拆招制敌致胜,公司可以凭借好的设计方案和风格设计,体现顾客对家的理解和对美化家居的理想,以我们出色的设计战胜我们的对手和敌人。品牌推广和企划就是诡计和谋略,迷惑对手、鼓舞士气、强大自己。人力行政和客服等职能部门就是军中的中军负责人员调配和内部协调。最重要的是领导---因为上述一切事项都是由人来完成的,一个好的领导的作用不言而喻。下面笔者从公司的工程、设计、品牌推广和系统(力行政客服主材)四个方面来阐述今后的如何管理整个公司:

一.工程篇

勤于操练,难与撼山;他山之石,可以攻玉。

由于工程部负责公司的装修项目,体现设计风格和工程质量。并且我们的施工和管理人员面对是我们的顾客和准顾客,所以工程的质量管理和服务管理是十分重要的。结合公司的相关的管理规定、施工要求、施工流程和笔者巡查工地以及查阅和参考一些文献,笔者认为有以下几点管理重点:

1.现场5S管理与施工现场检查要点。

5S起源于日本,是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理,这是日本企业独特的一种管理办法。5S是日文SEIRI(整理)、SEITON(整顿)、SEISO(清扫)、SEIKETSU(清洁)、SHITSUKE(修养)这五个单词

A整理就是区分必需和非必需品,现场不放置非必需品:将混乱的状态收拾成井然有序的状态5S管理是为了改善企业的体质整理也是为了改善企业的体质

B整顿就是能在30秒内找到要找的东西,将寻找必需品的时间减少为零:能迅速取出,能立即使用,处于能节约的状态

C清扫将岗位保持在无垃圾、干净整洁的状态,清扫的对象:地面、天花板、墙壁、工具架、橱柜等,机器、工具、测量用具等

D清洁将整理、整顿、清扫进行到底,并且制度化;管理公开化,透明化。

E修养对于规定了的事,大家都要认真地遵守执行,典型例子就是要求严守标准,强调的是团队精神,养成良好的5S管理的习惯。

具体的内容见下表

5S含义表

中文日文英文典型例子

整理SEIRIOrganization倒掉垃圾、长期不用的东西放仓库

整顿SEITONNeatness30秒内就可找到要找的东西

清扫SEISOCleaning谁使用谁负责清洁(管理)

清洁SEIKETSUStangardisation管理的公开化、透明化

修养SHITSUKEDiscipline and training严守标准、团队精神

由于5S活动不仅能改善工作环境,还可以提高生产效率,提升产品的品质、服务水准,将整理、整顿、清扫进行到底,并且给予制度化等等,这些都是为了减少浪费,提高工作效率,也是其它管理活动有效展开的基础。笔者在巡查工地时候发现我们公司的现场管理作的与其他装修公司比较是不错的,但是也有很多不足之处,个别的工地材料摆放不科学,现场比较混乱出现各种各样不规范或不整洁的现象,所以公司的工程施工和工地的现场管理也需要进行5S管理以确保公司的整体工程质量和服务质量再提高一步。5S的主要功用是:

(1) 让客户留下深刻的印象,更好的工地营销;

(2) 节约成本,实施了5S的场所就是节约的场所;

(3) 缩短施工期;

(4) 可以使我们的工作场所的安全系数十分有效地增大;

(5) 可以推进标准化的建立;

(6) 通过5S可以极大地提高全体员工的士气;

我们首先要自检是否有以下现象,并且考虑到由此产生的后果

存在现象产生后果

(1)作业流程不畅,搬运距离过长且通道被阻 员工和顾客受伤

(2)工装工具随地乱放 工具丢失影响施工

(3)材料堆放杂乱,主材辅材,成品与半成品很难区分 材料损失,成本提高,影响工期

(4)私人物品随意摆放 公司形象

(5)器设备保养不良,故障多 事故和伤害

(6)地面脏污,设施破旧 影响公司形象

(7管理气氛紧张,员工都无所适从 公司发展和冲突

通过消除组织的浪费现象和推行持续改善,使得公司工程施工管理维持在一个理想的水平,通过整理、整顿、清扫、清洁、修养,这五个S综合地来进行管理,可以避免以上后果的产生,对公司的工程管理会有所帮助。5S工程管理内容如附表:

附:5S 审核清单

2.工地检查制度。

为了更好对工地现场进行管理和控制,更好提高顾客感知的服务质量,笔者建议采取以下巡检方法:

(1)质检巡检在施工地,每名质检平均控制工地在20-30户左右;每周巡查2次/每个。

(2)工程部门主管抽查工地每周3次(无任何通知,随机抽取)。

(3)客服主管抽查(不定期);电话回访顾客

(4)公司各部门领导抽查2-3周一次。

(5)工长互检。

(6)同工长不同工地之间互相检查。

(7)主材辅材部门主管巡检,1周1次。

(8)品牌推广进行网络调查和工地营销检查。

(9)每月一次顾客下午茶活动(外租场地进行顾客维护和施工质量调查)

(10)在隐蔽工程、中期验收、和竣工验收同时附带施工质量和服务质量评分。

配合笔者建议的5S审核表和公司的在施工地常规检查考核表进行工地巡检。

3.人员的培训、考核、奖惩。

(1)工人的培训与考核的管理

A工人的业务能力和技能的培训(油、木、水暖、瓦、电)采用的方式是理论讲解和工地现场演示进行,培训人由工程部选派或由总部指派。培训后进行现场考核,方式是书面笔答和现场操作相结合,由工程客服务部门和培训师进行评分。

B工人服务水平培训(全体)包括工人的沟通技巧(如何聆听,360度的沟通),顾客服务技巧、顾客投诉处理技巧等。培训方式为PPT演示和情景模拟。考核为笔答。

(2)提升和发展

综合工人的业务技能和服务水平的考核成绩以及平时的工作表现给予综合评价。综合能力优秀的可根据实际情况提升为领班或培训员,不合格者将淘汰。

(3)奖惩制度按照公司规定

(4)质检人员的管理;公司的质检人员负责全部公司在施工工地的工程质量、工地营销检查、现场管理,安全检查、工艺标准检查。责任十分重大,所以对质检员的管理是十分重要的

A 时间管理 严格控制质检员的考勤时间和外出登记制度,每天早上班打卡后外出巡检工地前在前台登记并且注明计划巡查工地的名称和时间安排;晚4点30分回单位述职,并且汇报当日工作情况和发现问题。

B 控制 主管和其他部门领导要不定期检查质检的巡查情况,根据质检登记外出计划按照时间表抽检。

C评估 根据质检员的表现进行评估,采取末尾淘汰制不合格的给予开除。

D 奖励 对与工作中发现的问题和自己工作的实际提出可行性的管理方案和合理化建议被公司采纳的给予奖励。

(5)工程主管的管理

A 要考核其工作态度和责任心以及对企业的忠诚度。

B 增强其业务水平能力和管理能力,增加对其的内训和外培。

C要提高其的沟通技巧和领导技巧。

D要求其首先要作到以身作则。

E 管理是现场要求其必须经常性跑工地,并且要发现问题和就问题提出自己意见和解决方法。

(6)工长的管理

A严格控制材料的来源。B控制私单。C 质量工艺跟进

4.工地营销

笔者认为在与公司的设计、媒体、网络、小区、展会等营销活动相比,工地营销更加重要。工地营销更加直观、更加具有说服力,因为设计给顾客看的是你的思想和平面的创意,他们头脑中反馈的是经过自己主观思维加工的,感知的和实际反映的是有一段差距。工地做出的结果才是给顾客最直接的印象。你工地施工质量的好坏,工人和工作人员的服务质量的好坏和诸如"成品保护"材料摆放等细节都对业主(顾客)造成深刻的影响。工地产生的口碑效应要远远超出其他方面的效应。笔者认为工地营销要注意以下几点:

(1)施工工艺的展示。工地营销的重中之重就是施工的工艺和质量。在这里体现我们东易日盛精湛施工水平和材料的考究。比如健康环保的"欧松板""澳松板"进口的油漆等等以及贴砖的技术、全方位防渗十字错刷、阴阳角的处理等。还有隐蔽工程的水电处理工艺都是我们工地营销的一部分。所以笔者认为工地的工艺质量是我们管理的重点。

(2)工地现场管理。工地的现场管理也是我们工地营销的重点,因为施工后顾客和我们现场施工的工人接触最多,对公司的印象也很大程度上取决于公司对我们工人的管理程度。我们把工地现场管理的很好也是最好的营销,因为我们发现并切满足了顾客的需求。现场管理笔者认为有几点:A 工人的服务水平,要不单单是只会问候,要有好的肢体语言和服务准则。提高工人的素质和服务水平B工人的业务能力,上面笔者以及详细阐述再次不在赘述。C工地的布局和材料码放,要符合和超越公司的要求,要体现功能性和美观性。D设计的完美体现,要求施工人员要对在施工工地的图纸了如指掌并且很好体现设计理念。发现设计的思想在实际施工中不能实现要第一时间与设计师沟通。E安全卫生,包括成品和半成品的保护;项目铭牌摆放规范;员工的仪容仪表; 门帖窗贴等。

(3)施工现场的营销活动。我们可以在施工现场进行一些营销活动,一箭三雕。一可以宣传公司形象和企业文化经营理念;二可以吸引顾客关注和认知免费参观样板间;三可以激励员工和提升团队作用。可以搞A开工仪式。在现场交底时选择比较重要的小区和比较重要的工地,对比较有影响的工地举行开工仪式(简短) B样板间的展示活动。活动目的是让业主明明白白消费,看材料、看工艺、看质量。并且使我们的工地整体提升对工人也是一种激励。C 小区宣传和公益性赞助活动。联系物业公司可以在管理处分发公司资料和信息,并且可以为大的小区赞助纸杯,小区门的保护和一些公益性的赞助(爱护植物指示牌,和楼售处的简易装修)。D现场装修设计活动。在小区现场设计并且联合主材供应商给予现场签协议的业主优惠活动。